2015-05-10

Dlaczego moje mieszkanie się nie sprzedaje

W skali całego kraju średnio 10 proc. ofert sprzedaży mieszkań jest eksponowanych na rynku ponad 1000 dni. Dlaczego aż tak długo? Często problemem jest źle skalkulowana cena. Są też inne powody. Oto pierwsza dziesiątka.
 

 

1. Lokalizacja
 

Bloki mieszkalne budowane są zazwyczaj w miejscach, które nie wpływają negatywnie na komfort mieszkańców. Zdarza się jednak, że w czasie eksploatacji mieszkania realizowane są inwestycje, takie jak droga szybkiego ruchu, budowa dużego marketu, rozbudowa istniejącego zakładu produkcyjnego. W takich przypadkach sprzedaż mieszkania może okazać się utrudniona. Nie jest też łatwo sprzedać mieszkanie w rejonie, które cieszy się złą lokalną sławą.
 

2. Cena niedopasowana do standardu mieszkania
 

Emocjonalny stosunek do mieszkania powoduje, że właściciele podchodzą do jego wyceny w sposób daleki od rynkowego. Przekonanie o niepowtarzalności mieszkania i jego wyjątkowości to częsty motyw, z którym muszą zderzać się pośrednicy uzgadniając właściwą cenę ofertową. Sprzedający przeceniają wartość pozostawionych stałych elementów mieszkania sądząc, często niezgodnie z prawdą, że podwyższają one znacząco wartość mieszkania. Jednak większość kupujących i tak planuje remont w nabywanych lokalach.
 

3. Mało płynny segment mieszkań
 

W większości miast średni metraż nabywanych mieszkań przekracza nieznacznie 50 m kw. Do niedawna w niektórych lokalizacjach sprzedawane były jeszcze mniejsze mieszkania. Tak sytuacja powoduje, że popyt na mieszkania np. większe niż 80 m kw. jest dość ograniczony, podczas gdy podaż tego typu ofert jest duża. Jeżeli dodatkowo cena nie jest dostosowana do realiów rynku trudno oczekiwać sukcesu w sprzedaży.
 

4. Odważne aranżacje, nietypowe dodatki
 

Mieszkania odzwierciedlają gusta ich właścicieli. Wiadomo, że o gustach się nie dyskutuje, ale często zdarza się, że mieszkania z grupy „niesprzedawalnych” są zaaranżowane w sposób nietuzinkowy, który w zasadzie znajduje uznanie tylko w oczach samego właściciela. Kolumny pałacowe w mieszkaniu z wielkiej płyty, czarna boazeria w całym mieszkaniu, czy pokój przekształcony w terrarium – na rynku wtórnym znajdziemy wiele przykładów mieszkań, które nie zachęcają do zakupu. Jeżeli taki lokal nie zostanie oddany w ręce profesjonalnego home stagera, trudno mówić o szybkiej sprzedaży.
 

5. Nieustawne powierzchnie
 

Wesoła fantazja dewelopera, albo nietrafione projekty architektoniczne także są  przeszkodą w sprzedaży mieszkania. Na rynku są przykłady ofert mieszkań trzypoziomowych (z sypialnią na ostatnim piętrze), o nieustawnych pomieszczeniach trudnych do adaptacji, z dużymi skosami. Niesprzedawalne są też układy mieszkań niedopasowane do wielkości metrażu. – Naprawdę trudno jest sprzedać kawalerkę o powierzchni 70 m kw. w dodatku w nierynkowej cenie, mówi Rafał Zakrzewski, doradca Metrohouse z Katowic.
 

6. Brak reakcji na zmieniające się warunki rynkowe
 

Niekiedy właściciele mieszkań nie zdają sobie sprawy ze zmieniających się warunków rynkowych. Fakt, że mieszkanie było wyceniane w szczycie hossy na rynku nie oznacza, że obecnie uda się sprzedać lokal za taką samą cenę. Wysoka cena, znacznie odbiegająca od średnich to nie tylko brak zainteresowanych zakupem, ale także klientów, którzy zdecydują się choćby obejrzeć ofertę.

Nie zawsze oferty, które są zgłoszone do sprzedaży są rzeczywiście przeznaczone na sprzedaż. - Moją rekordową ofertą jest trzypokojowe mieszkanie na warszawskich Bielanach, które oferowane jest do sprzedaży od 6 lat, po dość wysokiej cenie. Mieszkanie cały czas jest wynajmowane, a właścicielka "nie ma ciśnienia" na sprzedaż, więc nie chce obniżyć ceny ofertowej. Pewnie gdyby nie miała najemców to pomyślałaby o zmianie ceny, a tak mam ofertę od ponad dwóch tysięcy dni, mówi Małgorzata Witkowska-Zwiep, dyrektor oddziału Metrohouse w Warszawie. Aby ustrzec się przed takimi klientami pośrednicy pytają „Czy gdyby jutro pojawił się klient, były Pan gotowy sprzedać to mieszkanie?” – O dziwo nie każdy klient odpowiada twierdząco na tak zadane pytanie, mówi Tomasz Laskowski dyrektor oddziału z Torunia.
 

8. Relacje rodzinne
 

Mieszkania spadkowe są często dość szybko sprzedawane przez spadkobierców. Problemem jest, jeśli jeden z nich nie może dojść z pozostałymi do porozumienia co do warunków sprzedaży. Taka sytuacja potrafi skutecznie zablokować sprzedaż na długie miesiące lub lata.
 

9. Osoba właściciela
 

- Niechęć do negocjacji, odstręczanie potencjalnych nabywców swoim zachowaniem i podejściem do sprzedaży, stawianie nierealnych żądań co do przebiegu samej transakcji, a czasem wręcz robienie wszystkiego, aby do transakcji nie doszło to jedna z bardziej istotnych przyczyn przedłużającej się sprzedaży, mówi Dariusz Mitrowski, pośrednik Metrohouse z Warszawy.
 

10. Kwestie prawne

- W ostatnim czasie problemy ze sprzedażą mogą mieć oferenci posiadający mieszkanie w budynkach postawionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym, gdzie nie ma możliwości założenia księgi wieczystej, więc i sfinansowania zakupu kredytem hipotecznym, mówi Krzysztof Lesiak, doradca Metrohouse z Pruszkowa. O ile z popularnym segmentem mieszkań nie ma problemu, bo zakupy za gotówkę tańszych mieszkań spotykane są coraz częściej, to na większe lokale popyt jest bardzo ograniczony.

 

Z życia pośrednika:

 

Ewa Mielczarczyk, Manager ds. szkoleń, Pośrednik w Metrohouse
 

Myślę, że przy długiej sprzedaży jest jak przy katastrofie samolotowej. Najczęściej zbiega się kilka czynników. Przychodzi mi na myśl mieszkanie na warszawskiej Ochocie. Mieszkanie sprzedawaliśmy od 03.2008 do 09.2013 - w 2008 właścicielka wystartowała z ceną 820 000 PLN, a sprzedaliśmy je za 350 000 PLN. Oglądało je 59 klientów. Dlaczego sprzedaż trwała tak długo?
1. Cena - właścicielka zaczęła od nierynkowej ceny, opuszczając ją goniła rynek - choć nadal oferta była trochę za droga... trafiła na spadek cen.
2. Mieszkanie miało mnóstwo wad - 4 piętro bez winy, okna na ulicę - głośne, brak balkonu, bardzo niekorzystny układ - łazienka w kształcie rozgwiazdy, ciemna kuchnia bez możliwości połączenia z pokojem.
3. Prezentacje - w mieszkaniu mieszkał brat właścicielki, który robił wszystko, żeby mieszkanie się nie sprzedało. Przed prezentacją ćwiczył - pachniało potem, mówił, że wszystkie ściany są nośne, zasłaniał rolety, aby było jeszcze ciemniej, a w trakcie prezentacji otwierał okna tak aby było jeszcze głośniej, mówił, że wspólnota nic nie robi i nie ma szans na remont klatki :)
4. Właścicielka mieszkała za granicą - rzadko odbierała telefon, nie chciała się spotykać z potencjalnymi chętnymi na zakup mieszkania, była nieelastyczna w negocjacjach - cena, zadatek, terminy, umowa...

Cały materiał o mieszkaniach sprzedawanych 1000 dni i dłużej znajdziesz na naszej stronie www.

Masz pytania? Skontaktuj się z nami lub odwiedź najbliższe biuro Metrohouse.

+48 22 626 pokaż!

Wypełnij poniższy formularz:

Czy ten wpis okazał się przydatny? Udostępnij znajomym

Wyślij wiadomość mailem

Czy ten wpis okazał się przydatny?
Wyślij znajomym!

Wyślij wiadomość mailem

Nasi klienci powiedzieli

,,Byłam bardzo zadowolona ze współpracy z Panią Joanną Stańczykiewicz. Pełen profesjonalizm - zaangażowanie, punktualność, chęć dogodzenia klientowi."

— Adrianna P., Kraków

Bg